Taux d’endettement 2026 : la règle des 35 % et comment les banques étudient votre dossier

Le taux d’endettement est le premier chiffre qu’une banque regarde. Depuis 2022, il est encadré par une règle contraignante du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), maintenue sans changement en 2026.

Comment se calcule le taux d’endettement ?

Taux d’endettement = total des mensualités de crédit ÷ revenus nets mensuels × 100

• Les mensualités comprennent le futur prêt immobilier, l’assurance emprunteur et tous les crédits en cours (auto, consommation, autre prêt immobilier).
• Les revenus sont les revenus nets avant impôt : salaires, pensions, revenus d’indépendant (moyenne sur plusieurs années) et, en général, 70 % des loyers perçus.

Exemple : un couple gagne 4 000 € nets par mois et rembourse déjà un crédit auto de 200 €. La mensualité maximale de son futur prêt est de 4 000 × 35 % − 200 = 1 200 €, assurance comprise.

Les trois règles du HCSF en 2026

Règle	Seuil
Taux d’endettement maximal	35 %, assurance emprunteur comprise
Durée maximale du prêt	25 ans (27 ans pour le neuf sur plan ou la construction, si le remboursement démarre à la livraison)
Marge de dérogation des banques	20 % de leur production chaque trimestre

Les dérogations sont réservées en priorité à l’achat de la résidence principale, et une partie d’entre elles aux primo-accédants. Concrètement, un bon dossier à 36 ou 37 % peut être accepté, mais ce n’est jamais automatique.

Combien pouvez-vous emprunter ?

Avec les taux moyens d’octobre 2026 (environ 3,65 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans, hors assurance) et une assurance à 0,30 %, sans autre crédit :

Revenus nets mensuels	Mensualité maximale	Sur 20 ans	Sur 25 ans
2 500 €	875 €	environ 143 000 €	environ 162 000 €
4 000 €	1 400 €	environ 228 000 €	environ 260 000 €
6 000 €	2 100 €	environ 343 000 €	environ 390 000 €

Pour votre situation exacte, et le prix de bien que cela permet frais de notaire déduits, utilisez le simulateur de capacité d’emprunt.

Au-delà des 35 % : le reste à vivre

Le taux d’endettement ne suffit pas. Les banques regardent aussi le reste à vivre : ce qui reste chaque mois une fois les crédits payés. Un couple avec deux enfants et 4 000 € de revenus n’a pas la même marge qu’une personne seule avec 6 000 €, même à taux d’endettement identique.

Elles examinent également :

• la stabilité des revenus : contrat à durée indéterminée hors période d’essai, ancienneté, régularité pour les indépendants ;
• l’apport : idéalement de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix ;
• la tenue des comptes : absence de découverts répétés, capacité à épargner chaque mois.

Cinq leviers pour augmenter sa capacité d’emprunt

1. Allonger la durée : passer de 20 à 25 ans augmente la capacité d’environ 13 %, mais renchérit le coût total du crédit.
2. Solder un petit crédit à la consommation : 200 € de mensualité en moins représentent environ 37 000 € de capacité supplémentaire sur 25 ans.
3. Changer d’assurance emprunteur : depuis la loi Lemoine, vous pouvez choisir une assurance externe moins chère, à garanties équivalentes, à tout moment.
4. Augmenter l’apport, y compris grâce aux dons familiaux exonérés pour l’achat d’un logement neuf jusqu’à fin 2026.
5. Mobiliser les prêts aidés (prêt à taux zéro, prêt Action Logement) : notre guide du primo-accédant les détaille.

En résumé

• Mensualités totales ≤ 35 % des revenus nets avant impôt, assurance comprise.
• Durée maximale de 25 ans, 27 ans dans certains cas de neuf.
• Les banques disposent de 20 % de dérogations, en priorité pour les résidences principales.
• Le reste à vivre et l’apport comptent autant que le taux d’endettement.