Simulateur de capacité d’emprunt 2026
Combien pouvez-vous emprunter, et pour quel prix de bien ? Le calcul applique la règle des 35 % d’endettement et déduit les frais de notaire de votre budget.
Taux moyens d’octobre 2026 · Normes HCSF en vigueur
Vous pouvez emprunter environ
—
Mensualité maximale : — par mois, assurance comprise
- Capital emprunté—
- Apport personnel—
- Budget total—
- Frais de notaire estimés—
- Prix du bien maximal—
Coût total du crédit (intérêts et assurance) : —
Voir le tableau d’amortissementEstimation indicative, hors frais de garantie et de dossier. Seule une banque ou un courtier peut confirmer votre capacité réelle après étude de votre dossier. Méthode de calcul.
Capacité d’emprunt selon vos revenus
Montant empruntable sans autre crédit, aux taux moyens d’octobre 2026 (3,65 % sur 20 ans, 3,75 % sur 25 ans), assurance à 0,30 % :
| Revenus nets mensuels | Mensualité max. | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | 114 249 € | 129 839 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 171 373 € | 194 758 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 228 498 € | 259 677 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 285 622 € | 324 596 € |
| 6 000 € | 2 100 € | 342 747 € | 389 516 € |
Les règles des banques en 2026
Depuis 2022, les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s’imposent à toutes les banques. Elles ont été maintenues sans changement en 2026 :
- 35 % d’endettement maximum : vos remboursements de crédits, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt.
- 25 ans de durée maximale, ou 27 ans pour le neuf sur plan et la construction lorsque le remboursement démarre à la livraison.
- 20 % de dérogations : chaque trimestre, les banques peuvent dépasser ces seuils pour une partie de leurs dossiers, surtout pour la résidence principale et les primo-accédants.
Au-delà des 35 % : ce que regarde aussi la banque
- Le reste à vivre : ce qui reste chaque mois après les crédits. Il doit être suffisant au regard de la taille du foyer.
- L’apport : la plupart des banques demandent qu’il couvre au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix.
- La stabilité des revenus : type de contrat, ancienneté, régularité pour les indépendants.
- La gestion des comptes : absence de découverts répétés, capacité d’épargne.
Pour connaître vos mensualités exactes et le coût de votre prêt, utilisez le simulateur de mensualités.
Questions fréquentes
Combien puis-je emprunter avec 4 000 € de revenus ?
Sans autre crédit en cours, environ 259 677 € sur 25 ans ou 228 498 € sur 20 ans, aux taux moyens d’octobre 2026 et avec une assurance à 0,30 %. La mensualité maximale est alors de 1 400 € (35 % des revenus).
Quel est le taux d’endettement maximal en 2026 ?
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe le plafond à 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise. Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leurs dossiers, en priorité pour l’achat de la résidence principale.
Quelle est la durée maximale d’un prêt immobilier ?
25 ans. Elle peut atteindre 27 ans pour un logement neuf acheté sur plan ou une construction, lorsque le remboursement ne commence qu’à la livraison.
Quels revenus sont pris en compte par la banque ?
Les salaires nets avant impôt (CDI de préférence, période d’essai terminée), les pensions, les revenus d’indépendant (moyenne des dernières années) et en général 70 % des loyers perçus.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
Allonger la durée, solder un petit crédit à la consommation, négocier une assurance emprunteur moins chère (délégation d’assurance), augmenter l’apport ou emprunter à deux.