Plus-value immobilière 2026 : calcul, abattements, exonérations et bon moment pour vendre
Comment est imposée la plus-value d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif en 2026, quelles exonérations existent et combien vous économisez en attendant.
Vendre une résidence secondaire ou un logement locatif avec un bénéfice déclenche un impôt sur la plus-value, prélevé par le notaire le jour de la vente. Son montant dépend surtout de la durée de détention. Les règles n’ont pas changé en 2026 : la réduction de 22 à 17 ans du délai d’exonération, débattue au Parlement fin 2025, n’a pas été retenue dans la loi de finances.
Quand paie-t-on un impôt sur la plus-value ?
Sont concernées les ventes de résidences secondaires, de logements loués, de terrains et de parts de sociétés immobilières par des particuliers. La résidence principale est totalement exonérée, quel que soit le montant de la plus-value, si elle l’est bien au jour de la vente.
Autres exonérations courantes :
- prix de vente inférieur ou égal à 15 000 € (apprécié par vendeur) ;
- première vente d’un logement autre que la résidence principale, si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et réinvestit le prix dans l’achat de sa résidence principale dans les 24 mois (exonération limitée à la fraction réinvestie) ;
- vente par un retraité ou une personne invalide aux revenus modestes, sous conditions ;
- détention depuis plus de 30 ans.
Comment calculer la plus-value ?
Plus-value brute = prix de vente − frais de vente − prix d’achat majoré
Le prix d’achat majoré comprend :
- les frais d’acquisition : forfait de 7,5 % du prix d’achat, ou frais réels (notaire, agence) s’ils sont plus élevés ;
- les travaux : forfait de 15 % du prix d’achat après 5 ans de détention, sans justificatif, ou le montant réel des travaux réalisés par des entreprises (agrandissement, construction, amélioration ; pas l’entretien courant).
Pour un bien loué meublé au régime réel (LMNP), les amortissements déduits s’ajoutent à la plus-value depuis la loi de finances pour 2025.
Les abattements pour durée de détention
La plus-value brute est ensuite réduite selon le nombre d’années pleines de détention, avec deux barèmes distincts :
| Années de détention | Abattement pour l’impôt (19 %) | Abattement pour les prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| 5 ans ou moins | 0 % | 0 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % |
| 25 ans | 100 % | 55 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % |
L’impôt sur le revenu disparaît après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30 ans.
La surtaxe au-delà de 50 000 €
Lorsque la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, après abattement, dépasse 50 000 € par vendeur, une surtaxe de 2 % à 6 % s’applique sur la totalité de cette plus-value, avec un lissage à l’entrée de chaque tranche. Elle ne concerne pas les terrains à bâtir. Un couple qui vend un bien détenu à parts égales apprécie ce seuil pour chacun : 90 000 € de plus-value à deux, soit 45 000 € chacun, n’entraînent aucune surtaxe.
Exemple : l’effet du temps
Appartement acheté 220 000 €, revendu 350 000 €, frais et travaux au forfait, un seul vendeur :
| Durée de détention | Plus-value brute | Impôt total |
|---|---|---|
| 5 ans | 113 500 € | environ 44 500 € |
| 10 ans | 80 500 € | environ 24 400 € |
| 15 ans | 80 500 € | environ 17 700 € |
| 20 ans | 80 500 € | environ 11 900 € |
| 22 ans | 80 500 € | environ 10 000 € |
| 30 ans | 80 500 € | 0 € |
Deux effets se cumulent : le forfait travaux de 15 % n’est accessible qu’à partir de la 6e année, puis les abattements progressent chaque année. Entre 5 et 10 ans de détention, l’impôt est presque divisé par deux. Testez votre propre cas, et l’économie réalisée en vendant un an plus tard, avec le simulateur de plus-value immobilière.
Comment réduire l’impôt légalement
- Conserver toutes les factures de travaux réalisés par des entreprises : si elles dépassent 15 % du prix d’achat, elles réduisent davantage la plus-value que le forfait.
- Utiliser les frais réels d’acquisition s’ils dépassent 7,5 % (frais de notaire et d’agence payés à l’achat).
- Attendre le bon anniversaire : quelques mois d’attente peuvent faire gagner une année d’abattement.
- Vérifier l’exonération pour remploi si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale.
- Faire de la résidence secondaire sa résidence principale avant la vente, uniquement si c’est réellement le cas : l’administration contrôle l’occupation effective.
Qui paie et quand ?
Le notaire calcule l’impôt, le déclare et le prélève directement sur le prix de vente le jour de la signature. Le vendeur reçoit le prix net d’impôt et n’a pas de déclaration supplémentaire à faire, hormis le report du montant sur sa déclaration de revenus.
En résumé
- Résidence principale : jamais d’impôt sur la plus-value.
- 19 % d’impôt sur le revenu (exonéré après 22 ans) et 17,2 % de prélèvements sociaux (après 30 ans).
- Surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable par vendeur.
- Forfaits de 7,5 % (frais) et 15 % (travaux, après 5 ans) réduisent la base imposable.
Ce guide est informatif et ne remplace pas le conseil personnalisé d’un notaire, d’un courtier ou d’un conseiller fiscal. Sources et méthodes : méthodologie.