Méthodologie et sources
Mis à jour le 13 octobre 2026
Nos simulateurs reposent sur des barèmes officiels et des formules publiques. Cette page détaille, pour chaque outil, les règles appliquées, leurs sources et leur date de mise à jour.
Les résultats sont des estimations indicatives. Ils ne remplacent ni le décompte de votre notaire, ni le conseil d’un professionnel.
Frais de notaire
Dernière mise à jour des taux : 1er juin 2026.
1. Droits de mutation (ancien)
Ils s’appliquent au prix de vente, diminué de la valeur du mobilier éventuel :
- Taxe départementale : 5,00 % dans les départements ayant voté la majoration, sinon 4,50 % (3,80 % dans l’Indre). Les primo-accédants achetant leur résidence principale paient le taux de droit commun, sans la majoration.
- Taxe communale : 1,2 %.
- Frais d’assiette et de recouvrement : 2,37 % du montant de la taxe départementale.
Total : 6,32 % du prix à 5 %, 5,81 % à 4,50 %, 5,09 % à 3,80 %.
2. Taxe de publicité foncière (neuf)
Pour un logement neuf (VEFA ou première vente de moins de 5 ans) : 0,7 % du prix, plus 2,37 % de frais d’assiette, soit environ 0,72 %.
3. Émoluments du notaire
Barème proportionnel réglementé de la vente (art. A444-91 du Code de commerce), appliqué par tranches au prix de vente, plus TVA à 20 % :
| Tranche du prix | Taux |
|---|---|
| De 0 € à 6 500 € | 3,87 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Minimum : 90 € HT. Le notaire peut accorder une remise d’au plus 20 % sur la part du prix supérieure à 100 000 € ; elle n’est pas prise en compte dans nos calculs.
4. Contribution de sécurité immobilière
0,1 % du prix, avec un minimum de 15 €.
5. Formalités et débours
Émoluments de formalités et frais avancés par le notaire (documents d’urbanisme, cadastre, état hypothécaire…). Leur montant varie selon le dossier ; nous retenons une estimation forfaitaire de 1 200 € TTC.
Sources
- DGFiP, Droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière : taux applicables au 1er juin 2026 (PDF).
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 116 (majoration à 5 % et exclusion des primo-accédants).
- Code général des impôts, articles 1594 D (taxe départementale) et 1584 (taxe communale).
- Code de commerce, articles A444-91 et suivants (tarif réglementé des notaires), arrêté du 28 février 2024.
6. Particularités locales
Le tableau de la DGFiP signale quelques dispositifs propres à certains départements. La Savoie applique un taux réduit de 4,00 % aux primo-accédants (art. 1594 F septies du CGI), intégré au simulateur. L’abattement du Calvados, limité aux communes classées France ruralités revitalisation, et le taux réduit des Hautes-Pyrénées pour les ventes par lots à des locataires sont signalés sur les pages concernées, mais pas calculés.
Capacité d’emprunt et mensualités
Taux moyens mis à jour en octobre 2026.
Mensualité
Prêt amortissable à taux fixe et échéances constantes : mensualité = C × t / (1 − (1 + t)−n), où C est le capital, t le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre de mois. L’assurance emprunteur est ajoutée sur la base du capital initial : C × taux d’assurance ÷ 12.
Capacité d’emprunt
- Mensualité maximale = 35 % des revenus nets avant impôt, moins les mensualités des crédits en cours (norme HCSF, assurance comprise).
- Capital empruntable : capital dont la mensualité, assurance comprise, égale la mensualité maximale.
- Prix du bien maximal : prix le plus élevé tel que prix + frais de notaire ≤ capital + apport, avec les taux du département choisi.
- Durée maximale retenue : 25 ans. Les frais de garantie et de dossier ne sont pas inclus.
Taux moyens utilisés par défaut
| Durée | Taux moyen hors assurance |
|---|---|
| 15 ans | 3,5 % |
| 20 ans | 3,65 % |
| 25 ans | 3,75 % |
Moyenne des baromètres publiés début octobre 2026 par plusieurs courtiers (Pretto, Crédit Courtier de France, APRIL, CAFPI, Perrotimmo Conseil). Assurance par défaut : 0,3 % du capital par an. Ces valeurs sont modifiables dans chaque simulateur.
Sources
- Haut Conseil de stabilité financière, décision D-HCSF-2021-7 relative aux conditions d’octroi de crédit immobilier, normes maintenues en 2026.
- Baromètres mensuels des taux de crédit immobilier des courtiers cités.
Rentabilité locative
- Rendement brut = loyers annuels hors charges ÷ prix d’achat.
- Rendement net = (loyers encaissés − charges annuelles) ÷ (prix + frais de notaire + travaux). Les loyers encaissés tiennent compte de la vacance locative ; les frais de gestion sont calculés sur ces loyers.
- Rendement net d’impôt : on retire en plus l’impôt sur le revenu (tranche marginale choisie) et les prélèvements sociaux.
- Cash-flow mensuel = (loyers encaissés − charges − impôt − mensualités du crédit) ÷ 12. Le montant emprunté est le coût total moins l’apport.
Fiscalité retenue (régimes forfaitaires)
| Location | Régime | Abattement | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|---|
| Nue | Micro-foncier (art. 32 du CGI), loyers ≤ 15 000 €/an | 30 % | 17,2 % |
| Meublée longue durée | Micro-BIC (art. 50-0 du CGI) | 50 % | 18,6 % |
Prélèvements sociaux : la loi n° 2025-1403 de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (art. 12) porte la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %, soit 18,6 % au total, mais maintient 17,2 % pour les revenus fonciers (location nue). Le régime réel, la CSG déductible et les meublés de tourisme ne sont pas modélisés.
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