Les étapes d’un achat immobilier en 2026 : de la recherche à la remise des clés

Entre le coup de cœur et la remise des clés, il faut compter en général 3 à 4 mois. Voici les étapes d’un achat dans l’ancien, dans l’ordre, avec les délais légaux à connaître.

1. Définir son budget

Avant de visiter, calculez ce que vous pouvez réellement acheter :

• votre capacité d’emprunt, limitée à 35 % de vos revenus en mensualités (règle du HCSF) ;
• votre apport, qui doit idéalement couvrir les frais de notaire et de garantie ;
• les frais de notaire, de 7 à 8 % du prix dans l’ancien.

Notre simulateur de capacité d’emprunt donne directement le prix maximal du bien, frais de notaire déduits. Faire valider ce budget par une banque ou un courtier (« accord de principe ») rassure aussi les vendeurs.

2. Chercher et visiter

Comparez les annonces au prix médian au m² de la commune, calculé sur les ventes réelles. Lors des visites, regardez de près :

• le DPE et, pour une maison classée E, F ou G, l’audit énergétique (voir notre guide DPE) ;
• en copropriété, les charges, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et les travaux votés ;
• la taxe foncière et l’environnement (transports, bruit, projets d’urbanisme).

3. Faire une offre d’achat

L’offre est faite par écrit, avec un prix et une durée de validité. Si le vendeur l’accepte au prix demandé, la vente est en principe conclue. Une offre peut toutefois être retirée tant qu’elle n’a pas été acceptée. Aucune somme ne doit être versée à ce stade.

4. Signer l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente)

L’avant-contrat fixe le prix, la date de signature définitive et les conditions suspensives, dont la plus importante est l’obtention du prêt. Il est souvent signé chez le notaire.

• Dossier de diagnostics : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites selon les zones, assainissement, état des risques et, en copropriété, les documents de la copropriété.
• Dépôt de garantie : en général 5 à 10 % du prix, versé au notaire et déduit du prix final.
• Condition suspensive de prêt : elle vous permet de récupérer le dépôt de garantie si vous n’obtenez pas votre crédit dans le délai prévu (au moins un mois).

5. Le délai de rétractation de 10 jours

Après la signature, l’acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter, sans justification ni pénalité, par lettre recommandée. Le délai court à partir du lendemain de la remise de l’acte. Le vendeur, lui, est engagé.

6. Obtenir le prêt

Déposez vos demandes rapidement auprès de plusieurs banques ou d’un courtier. Comparez le taux effectif global (TAEG), qui inclut assurance et frais, et pas seulement le taux nominal. Pensez à faire jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur.

L’offre de prêt est envoyée par courrier ; vous devez respecter un délai de réflexion de 10 jours avant de l’accepter, sans pouvoir le raccourcir.

7. Signer l’acte authentique

C’est la signature définitive chez le notaire, environ 2 à 3 mois après le compromis. Le notaire a vérifié l’urbanisme, les hypothèques et le droit de préemption de la commune. Vous versez le solde du prix et les frais de notaire, et vous recevez les clés le jour même.

Faites une dernière visite du logement juste avant la signature, pour vérifier qu’il est conforme et libre d’occupation.

8. Après la vente

• Le notaire publie la vente au service de la publicité foncière et vous remet ensuite le titre de propriété.
• Pensez aux contrats d’énergie, à l’assurance habitation (obligatoire en copropriété), au changement d’adresse.
• Le reliquat éventuel de la provision sur frais de notaire vous est remboursé quelques mois plus tard.

Le calendrier type

Étape	Délai indicatif
Offre acceptée → avant-contrat	1 à 3 semaines
Délai de rétractation	10 jours
Obtention du prêt	30 à 60 jours
Délai de réflexion sur l’offre de prêt	10 jours
Avant-contrat → acte authentique	2 à 3 mois

En résumé

• Calculez votre budget avant de visiter, frais de notaire compris.
• L’offre acceptée engage ; le compromis prévoit les conditions suspensives, dont le prêt.
• Vous disposez de 10 jours de rétractation après le compromis, puis de 10 jours de réflexion sur l’offre de prêt.
• Comptez 3 à 4 mois entre l’offre et les clés.