Simulateur de rentabilité locative
Rendement brut, net et net d’impôt, et surtout le cash-flow : ce que l’investissement vous rapporte ou vous coûte chaque mois, crédit compris.
Fiscalité 2026 · Taux de crédit d’octobre 2026
Cash-flow mensuel après impôt
—
Avant impôt : — par mois
- Coût total (prix, notaire, travaux)—
- dont frais de notaire—
- Montant emprunté—
- Loyers encaissés par an—
- Charges par an—
- Mensualité du crédit—
- Impôt et prélèvements sociaux par an—
Estimation indicative en régime forfaitaire (micro-foncier ou micro-BIC longue durée). Hors revalorisation du bien et du loyer. Méthode de calcul.
Les trois rendements à connaître
| Indicateur | Formule |
|---|---|
| Rendement brut | Loyers annuels ÷ prix d’achat |
| Rendement net | (Loyers encaissés − charges) ÷ (prix + frais de notaire + travaux) |
| Rendement net d’impôt | (Loyers encaissés − charges − impôt) ÷ (prix + frais de notaire + travaux) |
La fiscalité des loyers en 2026
- Location nue, micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an. Prélèvements sociaux : 17,2 %.
- Location meublée de longue durée, micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 %. Prélèvements sociaux : 18,6 % depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026.
- Régime réel : déduction des charges réelles et des intérêts d’emprunt (et, en meublé, amortissement du bien). Souvent plus avantageux avec un crédit, mais plus complexe : faites-vous accompagner.
Le meublé de tourisme non classé (type Airbnb) relève d’un régime différent depuis la loi Le Meur : abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes. Ce cas n’est pas couvert par le simulateur.
Questions fréquentes
Comment calculer la rentabilité brute d’un investissement locatif ?
Rentabilité brute = loyers annuels hors charges ÷ prix d’achat × 100. Un studio acheté 120 000 € et loué 600 € par mois rapporte 7 200 € par an, soit 6 % brut.
Quelle est la différence entre rentabilité nette et nette d’impôt ?
La rentabilité nette déduit les frais d’achat, la vacance et les charges (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion). La rentabilité nette d’impôt retire en plus l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur les loyers.
Qu’est-ce qu’une bonne rentabilité locative ?
Il n’y a pas de seuil universel : en 2026, un rendement brut de 4 à 5 % est courant dans les grandes métropoles, 6 à 8 % ou plus dans les villes moyennes, avec en contrepartie un risque locatif souvent plus élevé.
Location nue ou meublée : laquelle est la plus rentable ?
Le meublé se loue en général 10 à 20 % plus cher et bénéficie d’un abattement de 50 % au micro-BIC, contre 30 % au micro-foncier en location nue. En contrepartie, la rotation des locataires est plus forte et le logement doit être équipé.
Qu’est-ce que le cash-flow ?
C’est la différence, chaque mois, entre ce que rapporte le bien (loyers) et ce qu’il coûte (mensualité du crédit, charges, impôt). Un cash-flow positif signifie que l’investissement s’autofinance.
Pour vérifier le financement, utilisez aussi le simulateur de capacité d’emprunt.