Location nue ou meublée en 2026 : fiscalité, rentabilité et contraintes comparées
Micro-foncier ou micro-BIC, prélèvements sociaux 2026, loyers, durée des baux, plus-value : quel régime choisir pour votre investissement locatif ?
Louer vide ou meublé change à la fois le loyer, la fiscalité, la durée d’engagement et même l’impôt dû à la revente. En 2026, l’écart fiscal reste favorable au meublé, mais il s’est réduit sur certains points.
Les différences en un coup d’œil
| Location nue | Location meublée (longue durée) | |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (bailleur particulier) | 1 an, 9 mois pour un étudiant |
| Loyer | Référence | En général 10 à 20 % plus élevé |
| Régime forfaitaire | Micro-foncier, abattement de 30 % | Micro-BIC, abattement de 50 % |
| Plafond du régime forfaitaire | 15 000 € de loyers par an | Nettement plus élevé (seuil du micro-BIC) |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % depuis 2026 |
| Régime réel | Déduction des charges et intérêts, déficit foncier | Déduction des charges, intérêts et amortissement du bien |
| Équipement | Aucun | Mobilier obligatoire (liste fixée par décret) |
La fiscalité forfaitaire en 2026
Location nue, micro-foncier. Si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, vous êtes imposé sur 70 % des loyers (abattement de 30 %), à votre taux marginal d’impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Aucune charge réelle n’est déductible. Le relèvement de l’abattement à 50 %, évoqué pendant les débats budgétaires, n’a pas été adopté.
Location meublée, micro-BIC. Pour un meublé de longue durée, vous êtes imposé sur 50 % des recettes. Depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, les prélèvements sociaux sur ces revenus passent à 18,6 %, contre 17,2 % pour la location nue, qui a été épargnée par la hausse.
Les meublés de tourisme non classés (location courte durée de type Airbnb) relèvent d’un régime moins favorable depuis la loi Le Meur : 30 % d’abattement dans la limite de 15 000 € de recettes.
Exemple chiffré
Studio ancien acheté 200 000 € dans le Rhône, payé comptant, 1 850 € de charges par an, deux semaines de vacance locative, contribuable dans la tranche à 30 % :
| Location nue | Location meublée | |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 850 € | 950 € |
| Loyers encaissés par an | 9 775 € | 10 925 € |
| Impôt et prélèvements sociaux | 3 230 € | 2 655 € |
| Revenu net après impôt | 4 695 € | 6 420 € |
| Rendement net d’impôt | 2,17 % | 2,97 % |
Le meublé l’emporte nettement, avant même le régime réel. Il faut toutefois financer l’équipement (souvent 3 000 à 6 000 €) et accepter une rotation plus fréquente des locataires. Refaites le calcul avec vos propres chiffres et votre crédit dans le simulateur de rentabilité locative.
Le régime réel : souvent plus intéressant avec un crédit
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, travaux.
- En location nue, un déficit foncier est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € jusqu’à fin 2027 pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d’une classe E, F ou G à A, B, C ou D).
- En location meublée (LMNP), vous pouvez en plus amortir le bien (hors terrain) et le mobilier. Il est fréquent de ne payer aucun impôt sur les loyers pendant de nombreuses années.
Le régime réel demande une comptabilité, souvent confiée à un expert-comptable. Il devient intéressant dès que vos charges et intérêts dépassent l’abattement forfaitaire.
Le revers du meublé : la plus-value à la revente
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans la plus-value imposable lors de la revente (sauf dans les résidences services pour étudiants, seniors ou personnes dépendantes). L’avantage fiscal pendant la location est donc en partie repris à la revente si vous vendez avant 22 à 30 ans de détention. Estimez cet effet avec le simulateur de plus-value immobilière.
Comment choisir ?
- Choisissez la location nue pour un grand logement familial, une gestion simple et des locataires stables, ou si vous prévoyez des travaux importants (déficit foncier).
- Choisissez le meublé pour un studio ou un deux-pièces près d’une université ou d’un bassin d’emploi, si vous visez un rendement net plus élevé et acceptez plus de gestion.
En résumé
- Micro-foncier : 30 % d’abattement et 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Micro-BIC longue durée : 50 % d’abattement, mais 18,6 % de prélèvements sociaux depuis 2026.
- Le meublé reste fiscalement plus avantageux, surtout au régime réel grâce à l’amortissement.
- Les amortissements LMNP sont désormais réintégrés dans la plus-value à la revente.
Ce guide est informatif et ne remplace pas le conseil personnalisé d’un notaire, d’un courtier ou d’un conseiller fiscal. Sources et méthodes : méthodologie.