DPE 2026 : nouveau calcul, interdictions de louer et impact sur le prix des logements

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’est plus une simple formalité. Il conditionne le droit de louer, l’évolution du loyer et, de plus en plus, le prix de vente. Ses règles de calcul ont changé au 1^er janvier 2026.

Le DPE en bref

Le DPE classe un logement de A (très performant) à G (passoire énergétique), selon deux critères : sa consommation d’énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre. C’est la plus mauvaise des deux notes qui détermine la classe.

• Il est obligatoire pour toute vente ou location, et doit figurer dès l’annonce.
• Il est valable 10 ans. Les DPE réalisés avant le 1^er juillet 2021, selon l’ancienne méthode, ne sont plus valables.
• Les logements classés F et G sont appelés « passoires énergétiques ».

Ce qui a changé au 1er janvier 2026

Un arrêté du 13 août 2025 a abaissé le coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9. Ce coefficient sert à convertir l’électricité consommée en énergie primaire. Plus il est bas, plus un logement chauffé à l’électricité obtient une bonne note.

Conséquence : environ 850 000 logements chauffés à l’électricité gagnent une classe sans aucuns travaux, selon les estimations du gouvernement. Un logement F tout électrique peut ainsi passer en E.

Les DPE réalisés avant 2026 restent valables. Pour bénéficier du nouveau calcul, le propriétaire peut télécharger une attestation de mise à jour gratuite sur le site de l’Observatoire DPE de l’Ademe, à partir du numéro de son diagnostic, sans refaire de visite.

Le calendrier d’interdiction de louer

La loi Climat et résilience interdit progressivement la mise en location des logements les moins performants, pour les nouveaux baux et les renouvellements :

Classe DPE	Interdiction de louer
G	Depuis le 1er janvier 2025
F	À partir du 1er janvier 2028
E	À partir du 1er janvier 2034

Par ailleurs, les loyers des logements F et G sont gelés depuis le 24 août 2022 : ils ne peuvent pas augmenter, ni en cours de bail ni à la relocation. Aucun gel ne s’applique aux logements classés E à ce jour.

Pour un investisseur, acheter un logement F ou G sans prévoir les travaux revient à acheter un bien qu’il ne pourra bientôt plus louer.

Quel impact sur le prix de vente ?

Le marché intègre désormais la performance énergétique dans les prix : c’est la « valeur verte ». Les études des Notaires de France et des portails immobiliers convergent sur plusieurs points :

• les passoires énergétiques se vendent avec une décote, de l’ordre de 10 à 15 % en moyenne par rapport à un logement classé D, et davantage pour les maisons, jusqu’à 20 à 25 % dans certaines régions ;
• la décote est plus forte pour les maisons que pour les appartements, et plus forte dans les marchés détendus que dans les grandes métropoles, où la rareté compense ;
• les logements A et B se vendent plus cher que la moyenne, surtout pour les maisons.

Ces écarts sont des moyennes nationales : dans votre commune, comparez d’abord le prix demandé au prix médian du marché avant d’intégrer le coût des travaux.

Acheter une passoire : faire le bon calcul

Une passoire thermique peut être une bonne affaire si la décote couvre les travaux. Avant de faire une offre :

1. Lisez l’audit énergétique. Pour la vente d’une maison ou d’un immeuble classé E, F ou G, un audit est obligatoire : il propose des scénarios de travaux chiffrés pour atteindre au moins la classe B, par étapes.
2. Faites chiffrer les travaux par des professionnels certifiés RGE.
3. Intégrez les aides : MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro et certificats d’économies d’énergie, sous conditions de ressources et de travaux. Estimez-les avec notre simulateur MaPrimeRénov’.
4. Pour un investissement locatif nu, le déficit foncier peut être porté à 21 400 € par an jusqu’à fin 2027 pour des travaux qui font sortir le logement des classes E, F ou G.
5. Négociez en vous appuyant sur l’audit et les devis.

Vendre un logement mal classé

• Vérifiez si le nouveau calcul 2026 améliore votre classe, surtout si le logement est chauffé à l’électricité : l’attestation de l’Ademe est gratuite.
• Des travaux ciblés (isolation des combles, changement de chauffage, ventilation) peuvent faire gagner une classe à un coût raisonnable.
• Sinon, fixez un prix réaliste qui tient compte du coût des travaux pour l’acheteur.

En résumé

• Le DPE classe les logements de A à G ; il est obligatoire à la vente et à la location.
• Depuis 2026, le nouveau coefficient de l’électricité fait gagner une classe à environ 850 000 logements.
• Location interdite : G depuis 2025, F en 2028, E en 2034 ; loyers des F et G gelés.
• Les passoires se vendent avec une décote, plus marquée pour les maisons et hors des grandes villes.